Przepisy Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U 2017. poz. 1596) weszły w życie z dniem 09 września 2017 r. i z tym dniem diametralnie zmieniły się zasady powstawania i ustania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych.

Obecnie członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna (lub prawna) o ile jest związana ze spółdzielnią posiadaniem lokalu mieszkalnego, użytkowego, garażu czy miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Osoby, które nie posiadały prawa do żadnego z w/w lokali, tj. członkowie oczekujący i małżonkowie członków (jeżeli prawo do lokalu stanowiło majątek osobisty małżonka), z dniem wejścia w życie w/w ustawy członkostwo utraciły.

Aktualnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych odmiennie regulują nabywanie członkostwa przez osoby, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz osoby, które są właścicielami lokali wyodrębnionych.

Przy spółdzielczym lokatorskim i własnościowym prawie do lokalu, osoby którym te prawa przysługują nabywają członkostwo z mocy ustawy. Oznacza to, że osoby te nie muszą wyrażać swojej woli w zakresie „bycia” lub „nie bycia” członkami Spółdzielni. Zarząd zobowiązany jest z mocy ustawy wpisać te osoby do rejestru członków Spółdzielni.

Osoby, które posiadały spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i nie były członkami Spółdzielni w dniu wejścia w życie przepisów ustawy, tj. z dniem 09.09.2017r. nabyły członkostwo z mocy prawa i Zarząd Spółdzielni dokonał wpisu tych osób do rejestru członków tut. Spółdzielni.

Na takiej samej zasadzie członkostwo nabywają małżonkowie członków Spółdzielni, jeżeli spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu przysługuje im wspólnie. Jednakże w celu dokonania wpisu małżonka do rejestru członków niezbędne jest sprawdzenie czy nie zmienił się stan prawny lokalu. Często bowiem Spółdzielnia nie była i nie jest powiadamiana np. o zgonie małżonka, który nie był członkiem Spółdzielni albo o rozwiązaniu małżeństwa. Jeżeli małżonek członka Spółdzielni składa oświadczenie, że spełnia wymogi warunkujące nabycie członkostwa z mocy ustawy zostaje wpisany do rejestru członków ze skutkiem nabycia członkostwa od dnia 09.09.2017r.

Osoby, które nabyły lub nabywają spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokali po dniu 09 września 2017r. wpisywani są do rejestru członków z datą nabycia lokali.

Odmiennie przedstawia się sprawa nabycia członkostwa przez właścicieli lokali wyodrębnianych. Właściciel lokalu, który posiadał lokal przed dniem 09.09.2017r. lub nabył lokal po wejściu w życie nowych przepisów musi wyrazić swoją wolę nabycia członkostwa w Spółdzielni poprzez złożenie deklaracji przystąpienia do Spółdzielni, pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Zarówno osoby nabywające członkostwa z mocy prawa jak i właściciele lokali składający deklaracje przystąpienia do Spółdzielni zwolnieni są z obowiązku wnoszenia opłaty z tytułu wpisowego i udziału członkowskiego.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków. Dlatego też członek wnosi niższą opłatę eksploatacyjną, bo pomniejszoną o pożytki i inne przychody z majątku spółdzielni, które spółdzielnia osiąga np. z wynajmu lokali użytkowych, prowadzenia własnej działalności gospodarczej itp. Jeżeli członek Spółdzielni ma więcej niż jeden lokal, niższa oplata eksploatacyjna jest naliczana na każdy lokal.

Kwota o jaką pomniejszana jest stawka eksploatacyjna dla członków ustalana jest na podstawie wyniku finansowego jaki Spółdzielnia osiąga w skali roku kalendarzowego. Wynik ten ustalany jest na podstawie bilansu za dany rok a następnie dzielony Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni w roku następnym. Uchwała Walnego Zgromadzenia w sprawie podziału wyniku finansowego z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni zawiera postanowienia, że prawo do dochodów z tej działalności mają osoby, które są członkami na dzień 31 grudnia, roku którego wynik dotyczy. W związku z tym osoba nabywająca członkostwo w roku 2018 będzie uprawniona do korzystania z niżej opłaty eksploatacyjnej dopiero po ustaleniu wyniku finansowego za rok 2018. W naszej Spółdzielni zmiana stawki uwzględniająca wynik finansowy za rok 2018 nastąpi od 1 marca 2019 r.

Przed udaniem się do kancelarii notarialnej należy zgłosić się do biura Spółdzielni przy ul. Generała Władysława Sikorskiego 48 – do Działu Członkowsko-Mieszkaniowego po zaświadczenie, w którym Spółdzielnia potwierdzi tytuł prawny do lokalu oraz uregulowanie wymaganych zobowiązań finansowych za lokal lub wykaże stan zadłużenia. Jeżeli dla lokalu jest założona księga wieczysta w zaświadczeniu zostanie wpisany numer księgi prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Głogowie.

W wypadku, gdy pomiędzy datą wydania zaświadczenia a datą sporządzenia umowy sprzedaży upłynie kolejny okres rozliczeniowy wymagalnych opłat, należy zgłosić się do Spółdzielni celem dokonania końcowego rozliczenia zobowiązań z tytułu opłat za mieszkanie oraz za zużycie wody.

Jeżeli zmarły małżonek był członkiem Spółdzielni należy zgłosić się z aktem zgonu w biurze Spółdzielni przy ul. Generała Władysława Sikorskiego 48 – do Działu Członkowsko-Mieszkaniowego – pok. Nr 105 w terminie jednego miesiąca od daty zgonu. Termin ten jest ważny, bowiem z dniem zgonu ustaje członkostwo zmarłego członka i, jeżeli małżonek członka nie jest członkiem Spółdzielni, od następnego miesiąca przypadającego po dacie wygaśnięcia członkostwa zmienia się opłata eksploatacyjna naliczana na dany lokal. W przypadku zgłoszenia zgonu członka ze znacznym opóźnieniem zajdzie konieczność skorygowania opłaty eksploatacyjnej i uregulowania jednorazowo naliczonej różnicy.

Trochę inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli zmarły małżonek nie był członkiem Spółdzielni. Wówczas wystarczy zgłosić się we właściwej administracji osiedla i dokonać aktualizacji liczby osób zgłoszonych w deklaracji na ustalenie opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Zarówno prawo własności lokalu wyodrębnionego na pełną własność jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlegają dziedziczeniu na ogólnych zasadach przewidzianych w Kodeksie Cywilnym. Przepisy te nie zakreślają terminu na dopełnienie formalności związanych ze wskazaniem osób dziedziczących spadek po zmarłym członku Spółdzielni lub osoby nie będącej członkiem. Jednakże z różnych przyczyn, np. w celu ustalenia współwłaścicieli, którzy solidarnie odpowiadają za opłaty związane z lokalem, wskazane jest nie zwlekanie z dopełnieniem tych formalności.

W przypadku odzyskania mieszkania, do którego przysługujące wcześniej członkowi spółdzielcze lokatorskie prawo wygasło, Spółdzielnia ogłasza przetarg na zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i jego sprzedaż.

Ogłoszenie o miejscu i czasie przeprowadzenia przetargu Spółdzielnia podaje do wiadomości zainteresowanych osób na stronie internetowej: www.smnadodrze.pl, prasie lokalnej oraz w na tablicy ogłoszeń w siedzibie Spółdzielni.

Mieszkanie sprzedawane jest w takim stanie technicznym, w jakim zostało odzyskane przez Spółdzielnię.

Cenę wywoławczą do przetargu stanowi wartość rynkowa lokalu, którą określa rzeczoznawca majątkowy.

Spółdzielnia posiada w swoich zasobach pewną ilość mieszkań, które na wypadek opróżnienia może przeznaczyć na wynajem. Wybór najemcy takiego lokalu następuje w drodze przetargu. Przed ogłoszeniem przetargu w lokalu wykonywane są niezbędne prace remontowe. Lokal wyposażany jest w urządzenia sanitarne. Po stronie najemcy, który uzyska pierwszeństwo zawarcia umowy najmu jest zawarcie umów o dostawę prądu i gazu. Przed zawarciem umowy najmu pobierana jest kaucja zabezpieczająca należności wynajmującego na wypadek rozwiązania stosunku najmu. Stawka miesięcznego czynszu jest również ustalana w drodze przetargu.

Informację o przetargach na wynajem lokali mieszkalnych zamieszczane są na stronie internetowej Spółdzielni, na tablicy ogłoszeń w siedzibie Spółdzielni oraz w prasie lokalnej.

Zgoda Spółdzielni wymagana jest przy wszelkiego rodzaju pracach związanych z demontażem, przesuwaniem lub stawianiem ścian działowych. Spółdzielnia musi być też poinformowana o planowanym połączeniu kuchni z pokojem dziennym oraz zmianie lokalizacji kuchni lub łazienki. Dopiero po uzyskanej zgodzie, lokator będzie mógł przeprowadzić dane prace. Zgoda niezbędna jest również przy wymianie okien i drzwi balkonowych, drzwi wejściowych do mieszkania, anten i klimatyzacji na balkonach lub elewacjach budynku. Więcej na temat warunków prowadzenia różnego rodzaju prac w mieszkaniach można przeczytać w Vademecum Lokatora.